楼面价26610元/㎡背后的算账逻辑：金茂荔湾夺地全流程技术复盘

2024年4月9日，广州土地市场迎来一场关键竞价。荔湾区中山八立交东北侧AL011119地块公开出让，参与方仅有两家：保利与金茂。

竞拍前哨：专业团队48小时摸底

地块挂牌当日，金茂便派出勘测团队抵达现场。这支队伍携带专业设备，完成了三项核心工作：地形测绘、地下及架空管线探测、地质条件勘探。这意味着在正式举牌前，金茂已掌握地块所有技术参数。

反观保利，在信息获取层面已先失一局。土地竞拍从来不是简单的资金比拼，而是情报能力、专业判断与决策效率的综合较量。

竞价复盘：10轮拉锯的定价逻辑

竞价共进行10轮，最终金茂以总价148762万元胜出。溢价率6.44%，折合楼面价26610元/㎡。

这个定价是否合理？需从三个维度审视：

第一，容积率维度。该地块容积率仅2.16，是老城区难得的低密住区。低密意味着更高的居住舒适度与产品溢价空间，这是硬指标。

第二，配套维度。双地铁上盖（5号线与11号线换乘站中山八路站步行仅约100米），荔湾湖公园直线距离约200米，1.5公里内多个商业综合体，3公里内覆盖越秀·珑悦西关配建28班小学、华侨小学翠园学校、广雅中学等教育资源。这配套密度，在老城区无出其右。

第三，对比维度。板块内在售项目越秀·珑悦西关楼面价2.75万元/㎡，金茂地块楼面价低了近900元/㎡，性价比优势明显。

关键数据：地块参数一览

总用地面积26067.26㎡，出让宗地面积25859.31㎡，计容建面55904.67㎡。计容建面55904.67㎡乘以楼面价26610元/㎡，得出土地总价约14.88亿元，与成交价完全吻合。

市场窗口：老西关宅地稀缺效应

近两年，老西关板块仅出让两宗宅地：2024年河柳街地块（越秀·珑悦西关）和小梅大街地块（力迅樾公馆）。板块库存持续消耗，改善需求却持续旺盛——越秀·珑悦西关开盘4个月即售罄，印证了需求强度。

金茂此时入局，既精准卡位市场空窗期，又顺势承接改善需求。14.88亿的投资，撬动的是一个确定性极强的市场机会。